Immobilien im Erbfall

Erblasser sind in der Wahl ihrer Erben grundsätzlich frei: Sie können selbst bestimmen, an wen ihre Immobilie im Todesfall übergehen soll. Um eine Aufteilung des Erbes nach dem eigenen Willen sicherzustellen, empfiehlt sich stets eine schriftliche Fixierung. Nicht jeder aber denkt rechtzeitig daran, ein Testament zu verfassen oder einen Erbvertrag abzuschließen. Liegt ein solches Dokument nicht vor, greift die gesetzliche Erbfolge.

Die gesetzliche Erbfolge

Erben sind die Rechtsnachfolger eines Verstorbenen. Mit der Annahme des Erbes treten sie aus rechtlicher Sicht in dessen Fußstapfen: Sie übernehmen sowohl seine Rechte als auch seine immobilienPflichten. Zusätzlich ergeben sich aus ihrer Erbenposition heraus eigene Rechte und Pflichten. Welches das sind, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in den §§ 1922 ff. Demnach richtet sich das gesetzliche Erbrecht nach dem Ordnungs- oder Parentelsystem, das Verwandte in Abhängigkeit von ihrer jeweiligen Abstammung in drei Ordnungen unterteilt. Zur ersten Ordnung zählen gemäß § 1924 BGB Kinder und Enkelkinder, zur zweiten Ordnung gehören nach § 1925 BGB Eltern, Geschwister, Neffen und Nichten. Großeltern, Onkel, Tanten, Cousinen und Cousins wiederum kommen als Erben dritter Ordnung in Betracht (§ 1926 BGB) in Betracht. Von einem Sonderrecht profitieren Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: Sie verfügen – ohne mit dem Erblasser verwandt zu sein – über das sogenannte Ehegattenerbrecht (§1931), das eine einschränkende Wirkung auf das Erbrecht der Verwandtschaft hat. Im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge ist stets der in § 1930 BGB normierte Grundsatz zu beachten. Dieser besagt, dass nähere Verwandte nachfolgende Ordnungen ausschließen.

Erbschaften unterliegen der Steuerpflicht

Wer eine Immobilie erbt, muss sich zunächst einmal mit dem Finanzamt auseinandersetzen: In Deutschland unterliegen alle Erbschaften der Steuerpflicht. Nach dem Tod des Erblassers haben Erben drei Monate Zeit, das Finanzamt über die Erbschaft zu informieren. Bleibt die Anzeige aus, kann die zuständige Behörde auch Jahre später noch die hinterzogene Steuer einfordern und ein Strafverfahren wegen Steuerhinterziehung einleiten. Die Höhe der Steuerpflicht ergibt sich aus dem Wert des Erbes abzüglich des jeweiligen Freibetrages.

Ermittlung des Verkehrswertes

Wie viel eine vererbte Immobilie wert ist, richtet sich grundsätzlich nach dem Verkehrswert. Während es bei unbebauten Grundstücken auf den örtlichen Bodenrichtwert und die Fläche ankommt, wird bei einer Wohnung, einem Ein- oder Mehrfamilienhaus der im Rahmen eines Vergleichswertverfahrens festgelegte Verkehrswert. Alternativem sind – bei vermietetem Grundbesitz – das Ertragswertverfahren und das sogenannte Sachwertverfahren.

Grad der Verwandtschaft hat Einfluss auf die Steuerlast

Der Grad der Verwandtschaft ist nicht nur im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge von Bedeutung – er entscheidet auch darüber, welcher Steuerklasse der Erbe zuzuordnen ist und welcher Freibetrag beansprucht werden darf. Demnach fallen Ehe- und eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder und deren Kinder sowie Enkel, Eltern und Großeltern in die Steuerklasse I. Steuerklasse II hingegen gilt für geschiedene Ehegatten, Geschwister, Schwiegerkinder und -eltern sowie Stiefeltern, Neffen und Nichten. Der Steuerklasse III werden alle übrigen Personen zugeordnet. Ihr Freibetrag liegt – ebenso wie für Erben der Steuerklasse II – bei 20.000 Euro. Eltern und Großeltern können 100.000 Euro, Enkel 200.000 Euro abziehen. Kindern, Stiefkindern und deren Kindern wiederum steht ein Freibetrag in Höhe von je 400.000 Euro zu. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können sogar 500.000 Euro geltend machen. Handelt es sich um eine Immobilie, die vom Verstorbenen bewohnt wurde und vom Erben selbst für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren genutzt werden soll, besteht die Möglichkeit der Steuerbefreiung.

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